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『專題背景』

?2014-2015年注定是改革之年，國家稅務(wù)總局稅制改革的重磅消息接二連三出臺，行政審批制度改革、取消稅收專管員管戶制、重大重組稅收政策推出、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象事先備案改為完工后報送，十二五最后一年房地產(chǎn)建筑業(yè)“營改增”箭在弦上……。

“重管理嚴(yán)稽查抓收入”將成為新一年稅務(wù)工作的新常態(tài)，年終決算正在緊張進(jìn)行，作為房地產(chǎn)企業(yè)的您將面臨新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。我們準(zhǔn)備好了嗎？

『課程收益』

通過兩天學(xué)習(xí)，您將有以下收獲：

☆ 學(xué)習(xí)房地產(chǎn)業(yè)營改增新方案，規(guī)劃好營改增的前期應(yīng)對策略；

☆ 全面掌握稅制改革動態(tài)和最新稅收政策；

☆ 為您解讀房地產(chǎn)企業(yè)成本核算新制度新辦法；

☆ 破解營改增應(yīng)對困惑和財務(wù)應(yīng)對管理難題；

☆ 提交本單位財稅疑難問題，與專家零距離交流，真正解決實際問題。

『培訓(xùn)對象』

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，項目負(fù)責(zé)人、主管財稅領(lǐng)導(dǎo)、財務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)經(jīng)理、財務(wù)人員以及稅務(wù)、會計師事務(wù)所和各財務(wù)咨詢公司的人員。

『課程內(nèi)容』

一：房地產(chǎn)、建筑業(yè)營改增政策前瞻與應(yīng)對

1．房地產(chǎn)、建筑業(yè)營改增背景

2．營改增試點方案中，房地產(chǎn)銷售、出租和建筑業(yè)稅率是17%、11%、6%和3%，如何選擇？存量房產(chǎn)在營改增開始后出售或者出租，增值稅如何處理？

3．一般納稅人的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及一般計稅方法和簡易計稅辦法，什么是銷項稅額，什么

是進(jìn)項稅額？營改增改革之前取得的進(jìn)項稅有可能不再被允許抵扣，如何解決？

4．營改增啟動時已開盤項目如何處理？同一開盤項目下的房產(chǎn)是否繳納不同類型的

流轉(zhuǎn)稅？長期合同如多年完成總包合同如何處理？

5．企業(yè)成本和費用中哪些增值稅進(jìn)項稅額可以抵扣？哪些不能抵扣？取得土地支付

的土地出讓金、規(guī)費是否有機(jī)會抵扣進(jìn)項稅？外購材料、甲供材、廣告費、設(shè)計費、資金利息、勞務(wù)分包外包、人工費等方面如何抵扣進(jìn)項稅？

6．項目公司開發(fā)建造的配套設(shè)施是否視同銷售？建成后產(chǎn)權(quán)屬于政府、全體業(yè)主所

有的，其成本、費用所發(fā)生的進(jìn)項稅是否可以從銷項稅額中抵扣？拆遷安置視同銷售如何進(jìn)行營改增？

7．是否收到預(yù)售款時即產(chǎn)生銷項稅？收到意向金、定金是否產(chǎn)生納稅義務(wù)？簽訂工

程合同時（如：建筑安裝合同、總承包合同、基礎(chǔ)設(shè)施合同等），對預(yù)付工程款支付是否立刻開具增值稅專用發(fā)票？施工企業(yè)按照完工百分比法確認(rèn)會計收入，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間如何確定？

8．項目部納稅地點在哪里？注冊地和項目所在地不同時如何處理？取得發(fā)票如何抵扣？在哪里開具發(fā)票？ 項目公司將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性物業(yè)，屬于視同銷售行為？進(jìn)項稅如何抵扣？如果隨后又進(jìn)行出售，銷項稅和進(jìn)項稅又如何處理？

9．會計核算、發(fā)票管理、業(yè)務(wù)流程、供應(yīng)商、營銷策略、制度修訂、合同管理有哪些變化，增值稅納稅申報與營業(yè)稅納稅申報有哪些改變？如何應(yīng)對？

10．營改增過渡期間及營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備，應(yīng)采取哪些措施積極應(yīng)對？包括但不限于以下措施：

⑴ 房地產(chǎn)企業(yè)可以提前開具發(fā)票確認(rèn)收入嗎？銷售收入的確認(rèn)時間點有策劃空間嗎？

⑵ 營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)能取得哪些可以抵扣的進(jìn)項稅額？往來業(yè)務(wù)單位

是否需要調(diào)整改變？沒有進(jìn)項稅影響多少利益？

⑶ 建筑安裝工程結(jié)算時間和發(fā)票開具時間，是否可以推遲？按工程進(jìn)度開發(fā)票還是按

合同約定收款時間開具發(fā)票？

⑷ 營改增后，財務(wù)費用、廣告費、甲供材、設(shè)備費及設(shè)備租賃費、會議費、辦公費、

綠化樹木、人工勞務(wù)費等如何簽訂合同？

⑸ 營改增后甲供材的稅收處理分析

⑹ 營改增后，關(guān)聯(lián)公司之間交易稅收成本降低，房地產(chǎn)企業(yè)如何籌劃？

⑺ 項目公司要考慮進(jìn)銷平衡，先抵扣后銷售怎么辦？

⑻ 代收費用將視同價外費用繳納增值稅，如何處理？

二：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算與管理應(yīng)對

1．企業(yè)開工前期開辦費的核算、資本化和費用化的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。契稅的計稅依據(jù)和土地使用稅的納稅時間及減免稅規(guī)定

2．開發(fā)項目成本核算對象的判斷標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)所得稅的劃分標(biāo)準(zhǔn)及土地增值稅清算對

象的基本核算項目。產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷補(bǔ)償支出如何核算計入開發(fā)成本？

3．開發(fā)產(chǎn)品成本核算項目。會計劃分哪7項，企業(yè)所得稅成本核算項目分為哪6項？成本核算對象與成本核算項目是二級科目還是三級科目？多欄式成本核算賬簿

如何設(shè)置？

4．共同成本和間接成本分?jǐn)偡椒ā嬌系娜N方法與稅務(wù)規(guī)定的四種方法如何運用，哪些是規(guī)定分配方法，哪些是自選分配方法？

5．開發(fā)間接費用核算內(nèi)容分析。開發(fā)間接費用與管理費用的區(qū)別以及對企業(yè)所得稅

和土地增值稅的影響分析

6．營銷設(shè)施建造費分析。會計核算、企業(yè)所得稅處理、土地增值稅處理分析

7．甲供材、自購設(shè)備財稅核算分析。會計核算、營業(yè)稅處理、企業(yè)所得稅處理、土地增值稅處理分析

8．物業(yè)用房、幼兒園、配電房等公共配套設(shè)施核算財稅分析。上述配套設(shè)施移交給

業(yè)主是否視同銷售征稅？

9．開發(fā)項目土地增值稅清算會計核算銜接。哪些數(shù)據(jù)采用會計核算方法取得，哪些

數(shù)據(jù)按稅法規(guī)定重新計算取得？

10．財務(wù)費用的會計核算：利息費用資本化和費用化的財務(wù)核算劃分標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)所得

稅資本化與費用化的判斷，利息費用土地增值稅扣除規(guī)定。

11．管理費用、銷售費用核算項目涉稅風(fēng)險分析。稅務(wù)評估檢查關(guān)注哪些項目？

12．完工前收入會計核算與完工后收入確認(rèn)時點。預(yù)收賬款會計核算與企業(yè)所得稅

政策規(guī)定的重大區(qū)別

13．營業(yè)稅金及附加核算分析。會計上是按權(quán)責(zé)發(fā)生制核算還是按收入與費用配比原

則確認(rèn)？不同核算在納稅方面的影響

陳老師

著名稅務(wù)策劃專家，中國注冊稅務(wù)師、注冊會計師，國家稅務(wù)總局稽查局稅收專項檢查組成員、稅收咨詢服務(wù)組成員。曾在稅務(wù)干部學(xué)校任教，歷任區(qū)地稅局稅政科副科長、科長、副局長、局長，市局稽查局局長；省注冊稅務(wù)師后期教育主講老師、國家稅務(wù)總局中國稅務(wù)雜志社《稅收疑難問題解答》專欄首席咨詢顧問及專家；在全國稅務(wù)系統(tǒng)業(yè)務(wù)精英，稅收策劃理論界獨樹一幟，多家稅收策劃網(wǎng)評價其為"十大稅收策劃專家"；在國家級稅務(wù)專業(yè)報刊發(fā)表稅收業(yè)務(wù)籌劃文章和稅收論文200多篇。出版?zhèn)€人專著5部，參與國家稅務(wù)總局稽查局編寫稅務(wù)稽查專業(yè)培訓(xùn)教科書《房地產(chǎn)稅務(wù)稽查實務(wù)》和《稅務(wù)稽查案例》書籍二部；個人專著《企業(yè)所得稅疑難業(yè)務(wù)指南》和《企業(yè)并購重組稅收籌劃及運用》深受稅務(wù)界和企業(yè)界的好評。在全國各大城市主講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座上千次，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。

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