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課程價值：

本課程整合政策解讀、資產(chǎn)診斷工具、融資創(chuàng)新、招商運營策略及華西集團內(nèi)部實戰(zhàn)案例，針對性解決“政策落地難、資產(chǎn)價值低、融資渠道窄、招商效率低、運營能力弱”五大痛點。通過“理論+案例+沙盤”三維教學(xué)，助力學(xué)員掌握存量資產(chǎn)盤活的全生命周期管理能力，提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資產(chǎn)收益率與可持續(xù)運營水平，為華西集團實現(xiàn)從“建筑大省”到“建筑強省”的轉(zhuǎn)型注入新動能。

模塊一：政策導(dǎo)向與行業(yè)趨勢

解決痛點：政策理解不足、資產(chǎn)盤活方向模糊

1.政策深度解讀

•國務(wù)院《關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》核心要點與實操邊界。

•自然資源部18條盤活存量土地政策工具（如“帶押過戶”、專項債支持、彈性出讓等）。

•案例：銅陵獅子山高新區(qū)中熹科技產(chǎn)業(yè)園司法拍賣盤活模式，新增產(chǎn)值16億元/年。

2.行業(yè)趨勢與機遇

•從增量擴張到存量優(yōu)化：產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“騰籠換鳥”與產(chǎn)城融合趨勢。

•華西集團戰(zhàn)略布局啟示：新疆“十張網(wǎng)”基建工程、德陽智能裝備產(chǎn)業(yè)園數(shù)字化升級

模塊二：存量資產(chǎn)診斷與價值重構(gòu)

解決痛點：資產(chǎn)低效成因復(fù)雜、缺乏系統(tǒng)性評估工具

1.資產(chǎn)診斷方法論

•低效資產(chǎn)“五維分析法”（產(chǎn)權(quán)、市場、財務(wù)、運營、政策）。

•案例：宜昌高投接盤湖北好智多生物科技產(chǎn)業(yè)園失敗教訓(xùn)（高息融資、規(guī)劃錯配）。

•案例：某國企老舊廠房通過“產(chǎn)業(yè)+社區(qū)”定位增值300%

2.價值重構(gòu)路徑

•功能轉(zhuǎn)換（工業(yè)轉(zhuǎn)商業(yè)/科研）、產(chǎn)業(yè)升級（引入新興產(chǎn)業(yè)）、混合開發(fā)（“工業(yè)+商服”）。

•案例：上海張江水泥廠改造（工業(yè)遺址轉(zhuǎn)型科創(chuàng)園區(qū)）

模塊三：存量資產(chǎn)盤活策略與方法

痛點解決：市場定位偏差、改造資金短缺，法律糾紛復(fù)雜、

1.資產(chǎn)診斷與估值難：通過數(shù)據(jù)驅(qū)動的動態(tài)資產(chǎn)評估模型，快速識別資產(chǎn)低效根源（如區(qū)位劣勢、產(chǎn)權(quán)糾紛）。案例：某國企工業(yè)園“空置廠房+土地增值潛力”混合評估法。

2.處置路徑單一：梳理多元化盤活路徑（如資產(chǎn)重組、證券化、用途變更）。案例：某老舊商業(yè)樓改造成長租公寓的運營收益提升方案。

3.金融工具應(yīng)用不足：結(jié)合REITs、不良資產(chǎn)基金等工具實現(xiàn)資本退出。案例：某物流園通過債務(wù)重組+REITs發(fā)行，回收資金30%

4.法律風(fēng)險與債務(wù)重組

•路徑：抵押物處置、債權(quán)人談判、破產(chǎn)重整實操

•案例：某商業(yè)地產(chǎn)通過債轉(zhuǎn)股+資產(chǎn)證券化化解12億債務(wù)

模塊四：輕資產(chǎn)運營與存量改造決策力

1.經(jīng)營業(yè)收入NOI提升策略

•資管視角下NOI優(yōu)化提升原理與空間

•資管視角下的成本控制解讀（物業(yè)、推廣、稅籌等）

•模式：租賃回購、聯(lián)合運營、REITs退出路徑

•工具：IRR測算模型與稅務(wù)優(yōu)化方案

2.提升AEI改造決策力

•如何判斷存量資產(chǎn)能否改造升級?

•存量改造和升級改造后的NOI提升空間

•存量改造、升級改造的評估和決策依據(jù)

3.提升輕資產(chǎn)運營能力

•輕資產(chǎn)運營模式下的收益計算和影響因素

•輕資產(chǎn)運營（品牌輸出、管理代建）與重資產(chǎn)持有組合策略。案例：某生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園通過“基金+運營”縮短IRR周期。

•不同類型業(yè)主，怎樣才算真正實現(xiàn)盈利?（原業(yè)主、新業(yè)主、二房東、商管、PE/融資、股權(quán)融資、合作開發(fā)）

•存量時代投資方法多樣化，算賬思路有什么不同？

模塊五：不良／低效資產(chǎn)處置與價值提升

痛點解決：資產(chǎn)處置的要素和合適時機、資產(chǎn)處置的路徑

1.多元處置路徑：

•從案例中掌握資產(chǎn)處置的要素和合適時機是什么？

•如何找到好的交易買家

•交易模式和架構(gòu)設(shè)計（合作開發(fā)、明股實債、增資收購、吸收合并、小股操盤、代建代融等）

•合作開發(fā)模式下的架構(gòu)設(shè)計和退出機制

•五種資產(chǎn)退出的創(chuàng)新路徑（資產(chǎn)包方案、股權(quán)轉(zhuǎn)讓+REITs、REITS之路的前置準備、長期租約+聯(lián)合經(jīng)營、類REITs+ABS/CMBS）

•REITS之路的前置準備

2.交易架構(gòu)：

•司法拍賣、信托、并購重組、PPP特許經(jīng)營等工具對比

3.運營＋租賃：

•以租賃運營產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流，并通過CVC納入產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈

4.價值提升案例：

•廣東爛尾樓盤活、低效商業(yè)物業(yè)重構(gòu)

模塊六：產(chǎn)業(yè)園區(qū)投融資模式創(chuàng)新

解決痛點：融資渠道單一、資金壓力大、政策利用不足

1.多元化融資工具

•拆解PPP、ABO、政企合作模式下的資金閉環(huán)設(shè)計（案例：某科技園PPP項目如何平衡政府考核與市場化回報）

•專項債、REITs、產(chǎn)業(yè)基金、政策性貸款、供應(yīng)鏈金融、CMBS、PPP模式適配場景（智空間科技供應(yīng)鏈服務(wù)模式）

•案例：成都某園區(qū)通過“專項債+ABS”解決8億資金缺口

•華西集團實踐：聯(lián)合銀團貸款51億元支持廈門國際商務(wù)核心區(qū)項目。

2.產(chǎn)融協(xié)同與風(fēng)險管控

•債權(quán)轉(zhuǎn)金融債務(wù)（保理回款12.45億元案例）。

•投融建運一體化模式（EPC+O、PPP）

•政策與市場風(fēng)險疊加：建立園區(qū)全生命周期現(xiàn)金流風(fēng)控模型。案例：某經(jīng)開區(qū)因產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整后的應(yīng)急融資方案

3.產(chǎn)業(yè)勾地策略與成本優(yōu)化

•方法：產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入對賭協(xié)議、稅收返還談判技巧

•政策：西部大開發(fā)/新基建政策紅利捕獲指南

模塊七：產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商與運營提效

解決痛點：招商效率低、運營能力不足、產(chǎn)業(yè)集聚低、

1.產(chǎn)業(yè)鏈精準招商

•方法論：產(chǎn)業(yè)地圖繪制、鏈主企業(yè)吸附策略

•數(shù)據(jù)驅(qū)動招商（西部某產(chǎn)業(yè)園簽約16家企業(yè)的“成本賬”策略）。

•基于區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈缺口的精準定位（如細分賽道集群）。案例：某汽車產(chǎn)業(yè)園通過引入電池龍頭企業(yè)激活上下游生態(tài)。

•案例：蘇州BioBay通過“研發(fā)+CRO集群”實現(xiàn)90%出租率

•案例：華西集團馬來西亞阿米巴大廈項目（“一帶一路”市場拓展）。

2.招商談判與彈性定價：

•彈性租金設(shè)計：設(shè)計租金分層、股權(quán)分成等收益多元化模型。案例：某文化創(chuàng)意園“租金+文創(chuàng)IP分成”增收模式

3.運營成本壓降20%路徑

•措施：智慧園區(qū)管理系統(tǒng)、能耗聯(lián)供方案、政府補貼申報

•引入IoT+GIS的智能園區(qū)管理系統(tǒng)（能耗監(jiān)控、空置預(yù)警）。案例：某產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)字化平臺降低運維成本15%

•工具：運營KPI儀表盤與租戶分級管理模型

4.數(shù)智化運營賦能

•智慧園區(qū)系統(tǒng)（智空間科技智慧平臺實現(xiàn)降本30%）。

•政企協(xié)同：厘清政府與企業(yè)角色，實現(xiàn)“政府搭臺、企業(yè)唱戲”

•華西數(shù)字化實踐：“三朵云”平臺（年交易規(guī)模千億元）與智能建造技術(shù)（機器狗巡檢、實測機器人）

5.資產(chǎn)證券化的前置準備

•標準：NOI提升策略與ESG評級優(yōu)化要點

•對標ISO 55000構(gòu)建可持續(xù)資產(chǎn)風(fēng)控框架。案例：某工業(yè)園通過綠色認證獲取政策性貸款

6.AI驅(qū)動產(chǎn)業(yè)招商全流程實戰(zhàn)應(yīng)用

•場景導(dǎo)向：覆蓋“產(chǎn)業(yè)鏈精準拆解、客戶畫像、企業(yè)遷移學(xué)習(xí)算法、AI智能獲客、NLP招商策略生成、產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建“等高頻應(yīng)用場景

•工具實操：DeepSeek系統(tǒng)沙盤演練、產(chǎn)業(yè)鏈分析工具實戰(zhàn)。

•生態(tài)思維：從單一項目招商轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)構(gòu)建，強化個人招商能力，強化長期競爭力。

模塊八：華西集團案例復(fù)盤與標桿案例沙盤演練

解決痛點：缺乏實戰(zhàn)經(jīng)驗、方案落地難

1.內(nèi)部案例復(fù)盤

•華西建筑產(chǎn)業(yè)園（南充臨江新區(qū)）全流程開發(fā)與產(chǎn)業(yè)集群構(gòu)建。

•德陽智能裝備產(chǎn)業(yè)園“綠色三星”標準與智能化升級。

2.沙盤演練

•模擬盤活某低效工業(yè)用地：從政策適配、融資設(shè)計到招商運營全流程推演

3.外部標桿項目全流程解析

•北京超極合生匯案例解析

o根據(jù)提供的經(jīng)營數(shù)據(jù)，分析項目運營情況

o重大問題模擬決策

o存量改造的NOI優(yōu)化提升的案例實踐和決策過程

o影響項目估值提升的因素

o項目融資和現(xiàn)金流平衡

o56億CMBS發(fā)行的過程、相關(guān)指標深度解析

o全周期投資測算

o從合生匯案例看香港資本市場的項目評估標準

•不良資產(chǎn)盤活：重慶某爛尾商業(yè)體“產(chǎn)權(quán)分割+醫(yī)療主題”重生記

o關(guān)鍵動作：司法拍賣底價測算、跨界資源整合

•園區(qū)投融管退：張江科學(xué)城“基金+基地”生態(tài)構(gòu)建

o數(shù)據(jù)：5年IRR提升至15%的核心要素拆解

張老師

講師簡介：

張寶明老師

資深投資人、重塑資產(chǎn)價值實戰(zhàn)專家

北京大學(xué)工商管理碩士

CPM國際注冊資產(chǎn)管理師

產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃和運營實戰(zhàn)派專家

商業(yè)不動產(chǎn)全周期資產(chǎn)管理專家

曾任香港公司資管部高管

北京某創(chuàng)新型商業(yè)運營公司創(chuàng)始人

央企和上市公司內(nèi)訓(xùn)金牌講師

編著《產(chǎn)業(yè)商業(yè)資產(chǎn)管理白皮書》

相關(guān)經(jīng)驗：

張老師曾先后任職于多個TOP10地產(chǎn)上市企業(yè)產(chǎn)商事業(yè)部、資產(chǎn)管理部，并擔任高管，現(xiàn)任北京某商業(yè)管理有限公司創(chuàng)始人、和君集團產(chǎn)業(yè)園區(qū)事業(yè)部合作人。

個人兼具地產(chǎn)、投資、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)的復(fù)合工作經(jīng)歷。十五年產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃運營經(jīng)驗和開發(fā)操盤經(jīng)驗；數(shù)十個產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位、項目策劃經(jīng)驗；約500萬平方米園區(qū)招商運營、產(chǎn)業(yè)投資一線實操經(jīng)驗。

擅長經(jīng)營性不動產(chǎn)全閉環(huán)資產(chǎn)管理，包括產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、招商運營、產(chǎn)業(yè)投資、資本化運作。圍繞業(yè)主目標構(gòu)建全閉環(huán)資產(chǎn)管理能力，以財務(wù)指標為主線的資產(chǎn)管理內(nèi)在邏輯、資管視角下的商業(yè)管理內(nèi)部邏輯、產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs創(chuàng)新發(fā)展之路、經(jīng)營性不動產(chǎn)投資財務(wù)分析工具案例實踐。

戰(zhàn)略價值定位：

20年商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園等經(jīng)營性不動產(chǎn)資產(chǎn)價值管理專家，兼具地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)運營、產(chǎn)業(yè)投資、資本運作四維視角的實戰(zhàn)派導(dǎo)師：

國內(nèi)首批完成「REITs全流程」操盤專家

累計服務(wù)30+央國企及上市公司資產(chǎn)管理體系搭建

覆蓋500萬㎡資產(chǎn)管理面積，創(chuàng)造項目年均IRR提升15%+的實操案例

主講課程：

《經(jīng)營性不動產(chǎn)資產(chǎn)管理和投融資》

《輕資產(chǎn)運營和存量資產(chǎn)盤活》

《收并購、退出和 REITs資產(chǎn)證券化創(chuàng)新》

《招商運營增效體系》

《DeepSeek智能招商全流程》

《產(chǎn)城融合開發(fā)，產(chǎn)業(yè)服務(wù)+資本運作雙輪驅(qū)》

服務(wù)客戶：

國企：北京中關(guān)村發(fā)展集團、張江生物醫(yī)藥園、上海金橋股份、北京翠湖科創(chuàng)公司、首開文投有限公司、珠海大橫琴集團、廣東粵海天河城集團、河北霸州發(fā)展集團

上市公司：合生創(chuàng)展集團、美的置業(yè)（香港）、上海中環(huán)商業(yè)

REITs主體：印力資管

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