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‌課程設計特色：‌

1.‌邏輯死循環(huán)‌：從「物業(yè)屬性」到「直播紅利」，貫穿商業(yè)營銷全鏈條。

2.‌案例驅動‌：結合本土化案例（如瑞幸、文和友），強化實戰(zhàn)感知。

3.‌工具賦能‌：提供數(shù)據(jù)分析模板（會員標簽體系、爆款選品SOP）。

課程大綱：‌

一：商業(yè)營銷的本質與底層邏輯‌

1.‌商業(yè)營銷定義‌

1)從市場需求反向倒推：以消費者痛點（如價格敏感度、體驗需求）驅動產(chǎn)品設計與服務升級（案例：Costco會員制、拼多多低價策略）。

2)客流驗證商業(yè)模式：通過日均客流量、滯留時間、轉化率等指針評估商業(yè)地產(chǎn)價值（案例：萬達廣場選址與業(yè)態(tài)配比）。

2.‌目標實現(xiàn)的關鍵限制‌

1)客群輻射范圍取決于物業(yè)屬性（如交通便利性、周邊人口密度）。

2)市場份額需跨部門聯(lián)動（如招商、運營、營銷協(xié)同）。

案例研討：基于某商業(yè)體的現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)，如何調整品牌組合，以更新商業(yè)定位

二：物業(yè)屬性、商業(yè)模式與營銷邏輯鏈‌

1.‌物業(yè)屬性 → 商業(yè)模式‌

1)小區(qū)型物業(yè)：聚焦生活剛需（生鮮超市、便民服務），輻射1-3公里（案例：永輝超市生活區(qū)選址）。

2)文旅型物業(yè)：強調體驗與場景化消費（主題街區(qū)、IP展覽），輻射全局客群（案例：長沙文和友）。

2.‌商業(yè)模式 → 客群定位‌

1)高端購物中心：鎖定高凈值人群（奢侈品、私享服務）。

2)年輕潮玩中心：吸引Z世代（快閃店、社交打卡點）。

3.‌客群定位 → 營銷方向‌

1)家庭客群：親子活動、節(jié)日促銷（案例：宜家兒童游樂區(qū)）。

2)年輕客群：社交媒體裂變、KOL種草（案例：喜茶聯(lián)名營銷）。

案例研討：基于某商業(yè)體的商業(yè)定位，共創(chuàng)物業(yè)、客群、營銷定位方向

三：核心人群整合營銷策略‌

1.‌互聯(lián)網(wǎng)時代的「粉絲經(jīng)濟」‌

1)聚粉：通過內容（短視頻、圖文）引流私域（案例：瑞幸咖啡社群運營）。

2)吸粉：裂變活動設計（拼團、分銷返利）。

2.‌下沉市場策略：「得基層者得天下」‌

1)活動：地推+在線互動（如鄉(xiāng)鎮(zhèn)市集直播帶貨）。

2)推廣：高頻低價爆品引流（案例：蜜雪冰城1元甜筒）。

小組共創(chuàng)：開業(yè)/年度營銷活動頭腦風暴，與策略方案共創(chuàng)研討

四：數(shù)據(jù)驅動的精準營銷‌

1.‌大數(shù)據(jù)共享與應用‌

1)第三方數(shù)據(jù)整合：支付平臺消費畫像（如微信、支付寶消費分層）。

2)會員體系運作：

a.植入：消費即會員（無感注冊，案例：星巴克APP）。

b.二次營銷：沉睡會員喚醒（生日禮券、專屬折扣）。

2.‌標簽化精準營銷‌

1)一鍵索引：基于標簽（年齡、消費頻次）定向推送（案例：天貓超市個性化推薦）。

2)爆款法則：

a.初創(chuàng)期：低價引流品（如便利店1元水）。

b.成熟期：高毛利拳頭產(chǎn)品（如盒馬鮮生帝王蟹）。

營銷策略小組辯論賽： “新商業(yè)體初期應主打低價引流爆款“vs” 高端商業(yè)必須堅持高客單價爆款“

五：直播時代的紅利捕捉‌

1.‌直播與商業(yè)場景融合‌

1)在線帶貨+線下體驗：直播間發(fā)放線下券（案例：李佳琦帶貨餐飲套餐）。

2)KOL聯(lián)動：邀請本地達人直播探店（案例：美團直播「城市必吃榜」）。

2.‌數(shù)據(jù)反哺與迭代‌

1)分析直播流量來源（如區(qū)域、時段），優(yōu)化線下活動排期。

2)通過直播互動數(shù)據(jù)（評論、點贊）提煉用戶真實需求

郭老師

講師簡介：

郭振霖老師

商業(yè)地產(chǎn)招商運營管理專家

25余年商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗

曾任： 世聯(lián)行 商業(yè)地產(chǎn)項目總經(jīng)理

曾任： 太平洋百貨 招商運營副總

曾任： 遠東百貨 商業(yè)運營經(jīng)理

實戰(zhàn)經(jīng)驗：

郭老師有25+年從業(yè)經(jīng)驗，地產(chǎn)操盤經(jīng)驗豐富，對商業(yè)地產(chǎn)的定位、招商執(zhí)行、運營操作經(jīng)驗豐富，善于商業(yè)策略與資金流關系的全盤思考。之前任職臺灣太平洋百貨在臺灣及上海工作多年，成功改造上海人民廣場迪美項目，操盤國內項目20余個。成功在錦江樂園引進臺灣士林夜，針對文創(chuàng)、主題商業(yè)項目的推進，結合企業(yè)發(fā)展方向、國家政策發(fā)展趨勢、傳統(tǒng)商業(yè)操作三大板塊的經(jīng)驗與發(fā)展方向，對產(chǎn)業(yè)商業(yè)“以生活方式，服務，社交”的運營落地有諸多思考與研究落地有自己的獨到見解。 市場洞察敏銳、表達能力突出、落地執(zhí)行能力強、曾帶領項目團隊良性向上發(fā)展。

項目經(jīng)驗：

上海中冶祥騰城市廣場、上海新城地產(chǎn)酒店式公寓產(chǎn)品研究、上海金儲休閑廣場、上海錦江樂園臺灣夜巿引進、鄭州民安上街區(qū)項目、寧波江北濱江項目、上海祥騰財富廣場、揚州中星地產(chǎn)項目、武漢江城一號、上海桃浦文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、徐州彭城廣場項目、上海金豫商廈、濟南高鐵站前商業(yè)研究、徐州華夏文化產(chǎn)業(yè)園、蘇州觀前街百思秀項目、青海文化局文化產(chǎn)業(yè)園項目、合肥肥東禹洲項目、亳州蒙城鴻業(yè)項目、上海華誼桃浦項目……

主講課程：

《商業(yè)地產(chǎn)營銷策略提升》

《商業(yè)地產(chǎn)招商運營管理》

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